Verbesserungen für den Bauherrn
Die Rügefrist von Baumängeln wird vom Bundesrat verlängert, damit der Bauherr genügend geschützt ist. Obwohl das Bauvertragsrecht ausgewogen und funktional ist, hat die Analyse der Rechtslage ergeben, dass die Regelungen bei Baumängeln nicht immer bauherrenfreundlich sind.
Art. 370 Abs. 3 des schweizerischen Obligationsrechts (OR) schreibt vor, dass verborgene (oder verdeckte) Mängel am Werk, unverzüglich nach der Entdeckung zu rügen sind. Das Bundesgericht hat festgelegen, dass die Rüge spätestens innerhalb von 7 Tagen nach Entdeckung des Mangels zu erfolgen hat (vgl. BGer 4A_82/2008 vom 29. April 2009, E 7.1). Diese Rechtslage ist immer wieder kritisiert worden, zum einen, weil der Auftraggeber mit der Pflicht zur unverzüglichen Mängelrüge oft überfordert ist, zum anderen, weil kein Schutzbedürfnis des Unternehmers besteht, das eine so kurze Rügefrist rechtfertigt.
Die Revision des OR wird daher wichtige Änderungen mit sich bringen und eine bis zu 60-Tage Frist ermöglichen. Diese Fristverlängerung gilt sowohl für Werk- als auch für Kaufverträge und auch für offensichtliche oder versteckte Mängel. Diese neue Regelung ist zu begrüssen, da sie dispositiver Natur ist und die Parteien daher vertraglich davon abweichen können. In der Praxis wird häufig auf die Haftung für Baumängel verzichtet. Solche Klauseln sind aber problematisch da Betroffene von Baumängeln oft nicht beurteilen können, wer für die Mängel haftet. Die vorgeschlagene Gesetzesänderung verspricht insofern Abhilfe, als das Recht auf Mängelbeseitigung bei unternehmerisch errichteten und zu persönlichen oder familiären Zwecken genutzten Gebäuden nicht mehr von vornherein eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann. Der Bundesrat schliesst jedoch die Anwendung dieser Regel auf Gebäude aus, die zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken erworben wurden, sowie auf bewegliche oder unbewegliche Bauwerke, da davon ausgegangen werden kann, dass über die erforderlichen technischen Kenntnisse vorhanden sind.
Es besteht auch die Gefahr, dass, wenn ein Generalunternehmer einen Subunternehmer einsetzt, die Zahlungen nicht geleistet werden und sich dabei die Situation für den Bauherrn ungünstig entwickelt. Um dieses Problem zu beheben, wird vom Bundesrat vorgeschlagen, dass das Bauhandwerkerpfandrecht einen begrenzten Zeitraum von zehn Jahren abdeckt. Die "hinreichende Sicherheit" die in Art. 839 Abs. 3 ZGB beschriebenen ist, soll nicht nur das Kapital, sondern auch allfällige vertragliche Zinsen und Verzugszinsen, die zeitlich unbegrenzt sein können (Art. 104 OR), abdecken.