Améliorations pour le maître d’ouvrage
Le Conseil fédéral prolonge le délai d’annonce des défauts de construction afin que le maître d’ouvrage soit suffisamment protégé. Bien que le droit contractuel soit stable et fonctionnel, l’examen de la situation a montré que la réglementation n’est pas toujours favorable au maître d’ouvrage.
L’art. 370 al. 3 du Code suisse des obligations (CO) prescrit que les défauts cachés (ou dissimulés) des ouvrages doivent être signalés immédiatement après leur découverte. Le tribunal fédéral a défini que les avis devaient être donnés au plus tard dans les 7 jours suivant la découverte (cf. arrêt 4A_82/2008 du 29 avril 2009, consid. 7.1). Cette situation a été critiquée à maintes reprises, d’une part parce que le donneur d’ordre est souvent surchargé par l’obligation de notifier immédiatement les défauts, et d’autre part parce qu’il n’existe aucun besoin de protection de l’entrepreneur qui justifie un délai de notification aussi court.
La révision du CO apportera donc des changements importants et permettra une période allant jusqu’à 60 jours. Cette prolongation s’applique aussi bien aux contrats d’entreprises qu’aux contrats de vente, ainsi qu’aux défauts évidents ou cachés. Cette nouvelle disposition est à saluer car elle est de nature dispositive et les parties peuvent y déroger par contrat. Dans la pratique, on renonce souvent à la responsabilité pour les défauts de construction. Toutefois, de telles clauses sont problématiques car les personnes touchées par les défauts de construction sont souvent incapables d’évaluer qui est responsable de ceux-ci. La modification proposée de la loi promet de remédier à la situation dans la mesure où le droit à la réfection des défauts des bâtiments construits en vertu d’un contrat d’entreprise et utilisés à des fins personnelles ou familiales ne peut plus être limité ou exclu dès le départ. Le Conseil fédéral exclut toutefois l’application de cette règle aux immeubles acquis à des fins professionnelles ou commerciales et aux ouvrages mobiliers ou immobiliers, car on peut supposer que les connaissances techniques nécessaires sont disponibles.
Il y a également un risque que, si une entreprise générale fait appel à des sous-traitants, les paiements ne soient pas effectués et que la situation se retourne contre le maître d’ouvrage. Pour remédier à ce problème, le Conseil fédéral propose que l’hypothèque légale couvre une période limitée à dix ans. Le « caractère suffisant » décrit à l’art. 839 al. 3 CC vise à couvrir non seulement le capital, mais également les éventuels intérêts contractuels et les intérêts moratoires, qui peuvent être illimités dans le temps (art. 104 CO).